(Whatsapp/Telegram/Viber)
Whatsapp/Telegram/Viber +62 811 879 7070
Запросы на почту
Email info@indonesia-trade.ru

Покупка недвижимости в Индонезии


Как иностранцу купить недвижимости в Индонезии. Правила и тонкости покупки недвижимости в Индонезии

Григорий РябцевМеня зовут Григорий Рябцев – специализируюсь на бизнесе и экспорте – импорте товаров в Индонезии. В этой статье я расскажу о покупке недвижимости в Индонезии.


★ Консультация по бизнесу в Индонезии:
☏ +62 811 879 7070 (Whatsapp, Viber, Telegram)
@ info@indonesia-trade.ru

Индонезия открыла рынок недвижимости для иностранцев, которые проживают в стране. Однако, Индонезия также установила жесткие требования в отношении иностранного владения собственностью.

Покупка недвижимости в Индонезии

В течение многих лет было принято и установленно законом, что земля в Индонезии может принадлежать только гражданам Индонезии. Таким образом, если вы – как иностранце, не гражданин Индонезии, планируете купить дом, то это было бы юридически невозможно.

В конце 90-х годов были приняты новые законы, позволяющие иностранцам приобретать квартиры и офисные помещения в Индонезии. Это работало только в том случае, если здание или помещение имеет статус strata title. В этом случае иностранец может владеть квартирой или офисом, но не землей, на которой находится это помещение.

В 2010 и 2015 годах были приняты дополнительные законы, которые позволяют иностранцам брать в 70-летнюю аренду землю, но особенности, толкование / реализация закона не всегда ясны

Индонезийский аграрный закон, Закон № 5 1960 года, регулирует право собственности на землю в Индонезии. В ней есть категория собственности на землю под названием «Хака Пакай», что означает право на застройку / использование земли. Как указано в этом законе, иностранцам разрешается приобретать землю или дома только с кондицией «Право на использование» (Hak Pakai).

Начиная с 2015 года иностранцы, проживающие в Индонезии, могут приобретать недвижимость в категории «право пользования» (Hak Pakai). Тем не менее, есть несколько требований и прав, связанных с этой покупкой:

Покупка недвижимости в Индонезии
  • Иностранцы могут покупать недвижимость только в Индонезии по фиксированной минимальной цене, определенной для каждого региона (см. Таблицу ниже).
  • Иностранцы могут приобретать недвижимость в Индонезии только у застройщика.
  • Иностранцам не разрешается сдавать в аренду недвижимость в Индонезии третьим лицам
  • Когда иностранец покидает Индонезию, он должен освободить или передать право пользования другому лицу, которое отвечает всем требованиям для владения недвижимостью в Индонезии (это может быть другой иностранец или гражданин Индонезии) в течение одного года после его отъезда из Индонезии.
  • Иностранцы могут купить дом со статусо Хак Пакай (Hak Pakai) в Индонезии на период в 30 лет с дальнейшем продлением дважды, один раз еще на 30 лет, а затем на 20 лет (итого 80 лет).

Требование минимальной цены для недвижимости является жестким. Например, в Джакарте иностранцы могут приобрести только земельный дом с минимальной ценой в 10 миллиардов IDR (около 752 000 долларов США). Даже для западных стандартов это высокая цена.

Учитывая, что Индонезия известна своей триггерной политикой (подразумевающие, что законы могут меняться быстро и строго), высокая цена определено будет препятствовать иностранцам инвестировать в дом или квартиру.

Таким образом, открытие сектора недвижимости Индонезии для иностранной собственности, скорее всего, не приведет к росту собственности (которая в последние годы росла вяло). В приведенной ниже таблице указаны минимальные цены, которые были определены по регионам для покупки земельного дома и квартиры иностранцем.

Ценовой механизм иностранного владения домами и квартирами в Индонезии

ТерриторияДом
Мин сумма
Апартаменты
Мин сумма
Джакарта10 млрд рупий5 млрд рупий
Бантен, Западная Ява5 млрд рупий1 млрд рупий
Восточная Ява5 млрд рупий1.5 млрд рупий
Бали3 млрд рупий2 млрд рупий
Центральная Ява, Джокьякарта3 млрд рупий1 млрд рупий
НТБ
Северная Суматра
Восточный Калимантан
Южный Сулавеси
2 млрд рупий1 млрд рупий
Остальные регионы1 млрд рупий0.75 млрд рупий

Покупка квартиры или офиса под названием Strata Title

Иностранцы ограниченно могур приобретать недвижимость в высотных зданиях под квартиры и офисы. Постановление 1996 года (№ 41/1996) гласит, что иностранцы, которые проживают в Индонезии или регулярно посещают страну в деловых целях, могут приобрести дом, квартиру или кондоминиум, если они не являются частью субсидируемого правительством жилья.

Тем не менее, иностранцы могут приобретать недвижимость со статусом “Права Использования” (hak pakai), но не “Права владения”. В этом и заключаются некоторые трудности и неясные вопросы, связанные с правом собственности.

Покупка недвижимости в Индонезии

Это означает, что иностранцы могут арендавать (т.е. не в собственность) квартиру/офис на срок до 70 лет. Это правило не распространяется на все здание либо отдельно стоящий дом. В течение этого 70-летнего периода иностранцы также должны периодически возобновлять свое право на использование. Начальный период Хака Пакаи составляет 25 лет, затем он продлевается еще на 25 лет и, наконец, на 20 лет.

Конвертируемый договор аренды

Один из способов для иностранцев осуществить покупку недвижимости, несмотря на юридические неясности, заключается в подписании Договора аренды с организацией, которая посторила здание (девелопер) либо управляет зданием. По сути, это соглашение заключается в том, что иностранец может приобрести квартиру, но право собственности по-прежнему сохраняется на имя застройщика или фирмы по управлению имуществом или индонезийского номинанта.

В этом случае в Соглашение об аренде прописывают, что если действующие законы и нормативные акты разрешат Арендатору (т.е иностранцу) стать законным владельцем квартиры, то Арендатор обязаны подписать Акт купли-продажи, и право собственности должно быть переданным иностранному владельцу.

Если вы заинтересованы в приобретении квартиры или офиса по этому типу соглашения, тщательно исследуйте компанию по управлению имуществом. Это зыбкая схема. По-факту вы платите за помещение, а фромально им владеет другой человек. Также надо учитывать, что схема номинантов в Индонезии не работает.

Покупка недвижимости в Индонезии

Как иностранец, вы имеете право на Hak Pakai, и вы должны настаивать на том, чтобы правовой статус собственности жилого дома или застройщика соответствовал этому. С соглашением об аренде конвертируемого имущества вы полностью зависите от «назначенной стороны», и если они решат изменить свое мнение, вы не сможете даже подать в суд, т.к этот документ не рассматривается как имеющий юридическую силу.

Покупка недвижимости смешанной парой (жена либо муж – гражданин Индонезии)

Приобретать недвижимость семейной паре, где один из членов имеет индонезийское гражданство – возможно. Для этого необходимо наличие у брачного соглашения о разделе имущества (prenuptial agreement). Если у вас есть это соглашение, это означает, что пара может на законных основаниях приобрести недвижимость. Это соглашение должно быть подписано до вступления в брак. В брачного соглашения о разделе имущества должно быть указано, что в случае развода – вся недвижимость будет принадлежать супругу с индонезийским паспортом. В этом случае легальным владельцем является жена или муж индонезиец.

Покупка недвижимости в Индонезии

Если гражданин Индонезии имел имущество до свадьбы с иностранцем и у них нет брачного соглашения о разделе имущества, то в течение одного года после вступления в брак с иностранцем имущество должно быть преобразовано из «хак милик» (право собственности) в «хак пакай» (право пользования), что уменьшает стоимость имущества.

Владение собственности через доминанта

Еще один способ купить квартиру или дом в Индонезии – это заплатить за собственность, но указать в документах имя гражданина Индонезии. Будьте осторожны, согласно закону, человек указанный в документах будет законным владельцем независимо от того, какое устное или письменное соглашение вы можете заключить с ним.

Большинство юристов не советуют это делать, поскольку у вас не будет «легального» документа, в котором говорится, что собственность принадлежит вам. В Индонезии и на Бали полно историй о людях, которые потеряли деньги, доверив индонезийскому «другу» право владения купленной собственностью.

Использование кандидата для защиты собственности иностранцев в Индонезии фактически незаконно. В случае расследования, органы власти могут изъять землю, и право собственности вернутся обратно государству.

Покупка земли в Индонезии иностранной компанией

Иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии имеет право приобретать землю со следующими статусами: «Право на строительство» (Hak Guna Bangunan), срок действия которого составляет 30 лет и может быть продлен еще на 20 лет и / или «Право на использование» (Hak Guna Usaha), срок действия которого составляет 35 лет и может быть продлен на 20 лет.

Покупка недвижимости и земли в Специальной Экономической зоне Батам

Правила владения недвижимостью иностранными гражданами в Батаме подпадают под действие Указа № 068 / KPTS / KA / III / 1999. В Батаме иностранец может покупать землю и здания в собственность. Иностранным гражданам или компаниям разрешается на 100% владеть жилой или коммерческой собственностью в районе Бареланг (Батам, Ремпанг и Галанг). Единственными объектами недвижимости, исключенными из этого постановления, являются дешевое и очень дешевое жилье, но оно включает в себя все другие типы строительных конструкций.

Несмотря на то, что существует специальное положение для особых экономических зон в Батаме, земельный закон все еще подпадает под действие «Hukum National» (индонезийское национальное законодательство), и те же общие законы и принципы по-прежнему применяются независимо от того, где вы в стране.

Какая разница между Хак Гуна Бангунан (Hak Guna Bangunan – HGB), Хак Милик (Hak Milik) и Хак Пакай (Hak Pakai)

Хак Гуна Бангунан – это только право использовать зданиya в течение определенного периода времени. Это право нобходимо регулярно продлевать. Владельцем земли HGB является правительство Индонезии. HGB также переводится как – Условное корпоративное право собственности.

Покупка недвижимости в Индонезии

HGB действителен в течение 30 лет, и может быть продлен еще на 20 лет.

Только с Хак Миликом вы на самом деле владеете землей или зданием. Хак Милик не нужно расширять или продлевать.

Хак Пакаи позволяет использовать объекты, но не дает право собственности. Срок аренды установлен на 25 лет и может быть продлен максимум на 80 лет. Hak Pakai также переводится как – условное владение.

Если вы приобретаете недвижимость со статусом Хака Пакаи как физлицо, а не компания или юрлицо – вам необходимо проживать в Индонезии и иметь KITAP (разрешение на постоянное проживание) или KITAS (разрешение на временное / ограниченное пребывание) для сохранения правового статуса.

Основное различие между Хак Пакай и Хак Гуна Бангунан:

Вы можете иметь Hak Pakai как физлицо либо юрлицо. Hak Guna Bangunan требует, чтобы вы открыли компанию PMA в Индонезии.
Вы не можете заложить недвижимость (использовать в качестве гарантии) со статусом Hak Pakai. Hak Guna Bangunan позволяет использовать недвижимость как актив для кредита в банке.